北京时间7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。这次会议对楼市再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，落实房地产长效管理机制，并提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

针对楼市的这短短几十个字，在30日晚间便开始在地产圈中掀起了一波讨论热潮，除“房住不炒”提法此前已出现过多次之外，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这一提法对房地产板块在未来经济格局中的角色做出了新的定义。

投中网记者从多位业内人士的判断以及目前统计到的市场数字获悉：从2019年下半年始，我国楼市将进入“超稳定”状态。

楼市以往的两个历史节点和此次会议释放的三个新信号

思源地产首席分析师郭毅告诉投中网记者，与“不将房地产作为短期刺激经济的手段”相对应，我国进入市场经济时代后，在两个关键时间节点上都曾将楼市作为提振经济发展的手段之一。最近一次是2008年的“四万亿刺激计划”，使包括楼市在内的几个行业能将杠杆率使用至最大，一些购房者可以使用首付贷，一些地方甚至发生了“零首付”，纯向银行借钱买房的情况。彼时，宽松至极的政策为房地产发展留出较大空间，也使楼市成为了经济增长的主要动力。

更早前的另一个节点则是九十年代末的“房改”之年，“房改”的主要内容是取消福利分房和房地产市场化。

郭毅认为彼时政策制定的目的也是为了拉动经济增长，“在通胀的压力下，将房地产推向市场相当于将居民手中的银行存款资产化，增加经济活力。”同时郭毅也认为，“房改”时期，大部分住房的设计水平和施工质量已经不能满足彼时居住者日益增长的需求，此政策也有提高居民居住水平的作用。

相对于2017年“十九大报告”中“坚持房子是用来住的不是用来炒的”的提法，郭毅认为此次政治局会议公报对楼市的新提法释放了三个新信号：

1、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”意味着将此前“房住不炒”策略长期稳定地落实下来。

2、将此前的“推进长效调控机制”中的“推进”二字改为“落实”，意味着在中央层面已经基本完成了长效机制的制定，正在进入更加实质的阶段。

3、将此前的“长效调控机制”改为“长效管理机制”，管理就意味着政府层面“看得见的手”会以更直接和近距离的方式进行强监管。

郭毅认为，将决策权授予地方政府的“一城一策”机制在经济下行压力较大的背景下可能会导致地方政府对楼市政策有松动的冲动，而“管理”二字也许意味着中央政府层面更加对楼市更直接地收紧和干预。

针对楼市政策是否会进一步收紧并由中央层面直接干预的问题，空·白研究院院长杨现领对此认为，目前无论房价水平还是杠杆水平，都已接近阶段性的极限高位，进一步放松政策的风险远大于收益；同时他也认为，目前经济下行的压力继续增大，地方放松调控政策的内在冲动很强。

对房价的影响：北上深三城近期数据显示楼市进入“超稳定”阶段

贝壳研究院的数据显示，2019年7月北京、上海和深圳三城的楼市都表现出量价的稳定特征：北京预计全市二手房网签1.2万套，环比增加2%左右；链家二手房实时成交环比下降4%，7月成交均价62190元每平米，成交均价环比下跌1%，同比下跌0.9%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，北京市场进入“超稳态”状态，也将是下半年的楼市主基调。

上海二手住宅成交价5月进入稳定波动期，目前稳定在4.9万元每平米，从2017、18年整体来看，目前价格仍然处于相对低位。深圳7月迎来房价小幅上涨，二手住宅精准指数价格为59781元每平米，环比上涨0.6%，同比上涨0.8%，截至7月29日的成交量就已超过6月全月。

但深圳贝壳研究院院长肖小平指出，从绝对数量看，7月深圳实际成交量较3-4月仍有20-30%的差距，阶段性回升不代表市场进入活跃阶段，并预计8月成交价量会维持稳定。

北上深三地的楼市“超稳态”是否预示着房价将会进入新的变化阶段？

针对房价未来的走势，郭毅的判断是“跑赢CPI问题不大，但很难说能跑过货币总量和居民收入的增长速度”。

“CPI是一个关键指标，能跑赢它意味着楼市始终在‘健康平稳发展’的框架之下，我们手中的房产至少不会贬值。”郭毅说。

房屋中介企业也在纷纷讨论楼市进入平稳期后对其行业的影响。

杨现领对中介企业的未来表示：对中介公司交易方而言，未来就是一个“平凡的世界”，没有太多市场的惊喜，消费者买房的需求从“买到”到“买对”，对经纪人的专业诉求有根本性的提高。

郭毅则认为，只要市场还有稳定的交易量，交易价格也在稳定的状态下，房屋中介行业就不会受到太大冲击，“对专业度诉求的提升只是经纪人行业内部的正常调整而已。”

对房地产开发企业兼并与重组的影响：房企会减少2/3

就在此次中央政治局会议的不久前，重庆市原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产高质量转型发展国际研讨会上的致辞中道出了他对楼市未来的六点预测，其中之一就是“房地产开发企业会减少三分之二”。

“中国的房地产开发企业的数量是世界之最，美国2018年50个州注册的开发商没有超过500个，中国根据2018年的统计共有9.7万个。”黄奇帆在发言中称，中国房地产开发商中有很多空壳公司，不景气的时候就是空壳，狂热时就是乱集资、乱炒地、乱发展，这是过去十几年粗放发展的结果。

黄奇帆认为中国房企数量会在四个轨道上缩小：超大房企的二级、三级、四级公司收缩，投资集中到省会城市、大城市圈和城市群；工商年检注销，今后年检通不过的就注销；房企转行，一些城市楼市业务衰退，主动转行；此外还有收购兼并。

值得注意的是，早在2015年底的中央经济工作会议公报就出现了“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”的字眼。

在此次政治局会议之后，房地产企业的兼并与洗牌是否已在路上？

中原地产研究院首席分析师张大伟对此认为，2019年7月有68家信托公司发行了323只房地产集合信托产品，规模仅有655.8亿元，较6月份的发行量降低46.6%；但与之对应的是，位于头部的企业资金利率不升反降，这意味着更有利于头部企业获得成本更低的资金，“在这种情况下，对企业来说有利于融资能力强的企业，对个人来说有利于贷款能力强的那部分人。”张大伟说。