文|忙糖

编辑|李晓丽

去年10月，家住哈尔滨的陈欢看上松北区一套111平米的二手学区房，通过哈尔滨当地最大的中介机构之一——壹彤房地产经纪有限公司（下称“中介壹彤”），和原房屋业主签了购买合同。

陈欢原计划孩子明年在这上小学，但钱交了，房子却没拿到手。

“首付交给了壹彤，银行贷款早下来了，壹彤却一直压着我们首付。现在钱也拿不回来，房子也下不来。”

像陈欢这样的案例，不完全统计，在哈尔滨已有900户，被困首付资金超1.78亿元。

问题出在中介壹彤身上，陈欢们怀疑钱被中介挪用了。目前，事发已经三个多月，事件几方处于僵持状态。

另一边，家住北京的秦华，正为家里一笔300万的理财暴雷案焦心。此前，家中老人在北京壹彤金诚投资管理有限公司（下称“壹彤金诚”）购买了300万元私募产品，目前处于产品到期无法兑付的情况。

据壹彤金诚投资者介绍，该私募产品目前涉及人数已超300人，投资金额超10亿元。

一份投资协议，将相隔1242.20公里的陈欢和秦华联系在了一起。

根据爆料者向投中网-PropTech研习社提供的资料显示，秦华家里老人买的那份300理财产品，合同中指明的资金用途恰恰是哈尔滨“壹彤地产经纪二手房垫资业务的日常流动资金补充。”

钱究竟去哪了？

1 900户购房者首付款不翼而飞

哈尔滨部分购房者告诉投中网-Proptech研习社，在购房期间，他们的首付款是直接打入了中介壹彤的账户里。因壹彤迟迟未将首付款项转给房主，购房交易目前难以完成。

除了首付款外，购房者们还向壹彤缴纳了“佣金”和“贷款代办服务费”这两项费用。

以购房者小龙为例，他通过壹彤购买的房子全款为147万元。去年10月、11月他分三次向壹彤交付了共计48万元首付款，并缴纳了2万元佣金和2000元贷款代办费。

这笔“佣金”用于何处？是否就是垫资贷款？

小龙解释称，佣金主要指的是居间服务佣金，佣金系数在2%左右，“这笔费用可以谈，我也是从2万8谈到了2万。”

“佣金应该不是二手房赎回的垫资贷款，以前听说哈尔滨有中介这么操作过，但这次壹彤还没听说有这样的。我这边应该就是用我交的首付去补的房主那头在银行没有还完的贷款。”

购房者李佳佳指出，中介壹彤从今年1月起就陆续出现问题，“但真正爆发是在3月15号。”当时，购房双方去壹彤了解情况，才得知疑似购房款被挪用，至今无法解决。

与此同时，卖房者的境遇也很尴尬。

今年1月，张雪通过中介壹彤和买房者签订了购房合同，随后便将房产证交给壹彤。买方早在2月将首付款打至壹彤账户，但壹彤始终未推进交易，张雪“既收不到房款，房产证又压在壹彤这里。” 

有购房者称，地区公安尚未立案，仍在问询阶段。对此，投中网-Proptech研习社拨打壹彤地产所属辖区南岗区经侦的固定电话，始终无人接听。

2 资金监管成关键问题

资金监管缺失，成为上述事件的关键因素。

2018年底，黑龙江省住建厅、黑龙江银保监会和中国人民银行哈尔滨中心支行联合发文要求，经备案且为交易双方委托代理存量房交易贷款业务或划转交易结算资金的房地产经纪机构，应于12月10日前在银行开立存量房交易资金监管账户。

或许正是因为监管趋严，光大银行作为曾经部分交易的资金监管方，被牵扯进了中介壹彤爆雷这一事件中来。

另一位购房者王鑫告诉投中网-Proptech研习社，今年3月，他和房主、中介壹彤、光大银行签署了四方协议，协议约定选择光大银行进行资金托管服务。

（图：购房者签署的四方协议）

“当时光大银行就把窗口设在壹彤，我们要求资金监管。有光大银行工作人员在那里集中办公，签订四方后同当天我们就开了卡，交首付36万的时候我以为刷的是光大的POS机，刷出来一看小票却显示刷到壹彤账户上去了。” 

王鑫对此很疑惑，根据他所提供的截图，其所称的36万首付款，能够查询到交易资金托管信息。

（图：购房者交易资金托管查询信息）

“后来壹彤出事了，我们去找光大银行要说法，他们就不认了。”

王鑫出示了5月9日光大银行黑龙江分行向哈尔滨市政府出具的《关于哈尔滨壹彤地产、居泽地产公司拖欠客户二手房交易托管资金的情况说明》。

文件指出，“由于涉及的交易资金在存入银行托管账户前即被中介公司截留挪用”，所以托管业务并未生效。

同时提及：截止2019年4月30日，壹彤公司共拖欠客户交易资金89笔，金额2748.46万元，居泽公司共拖欠客户交易资金42笔，金额1145.39万元。

6月20号，王鑫等人从黑龙江银保监局拿到了信访答复意见书，里面称，“购房者的托管资金没有存入资金托管账号或在光大银行黑龙江分行办的卡里，而是交付给哈尔滨壹彤房地产经济有限公司，存入其在他行的账户后被其挪用。”

看起来，这两份官方文件替光大银行撇清了关系，资金被壹彤公司挪用，但这笔钱的实际用途却仍扑朔迷离。

3 关联私募产品爆雷

在千里之外的北京，还有一笔关联资金不知所踪。

壹彤金诚向投资者承诺用于房地产经纪二手房垫资业务的日常流动资金补充的私募产品，又逾期无法兑付。该产品的交易过程，也充满疑团。 

秦华告诉投中网-Proptech研习社，该产品在募资时业务员以固定收益类产品进行销售，300万的认购金额、1年期，前期约定了11%的收益。

“这些业务员很多是从招商银行离职来到壹彤，把当时在银行的高净值客户直接带过来了”，据秦华所知，底层客户经理从该类产品获得的佣金系数约为4%。

从投资者提供的《合伙企业投资协议书》来看，投资者应是作为LP（有限合伙人）和作为GP（普通合伙人）的北京壹彤金诚投资管理有限公司，签署了投资协议书成立有限合伙企业——北京彤信投资管理中心（有限合伙）。资金用于：哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司二手房垫资业务的日常流动资金补充。

投中网-Proptech研习社查询天眼查发现，壹彤金诚90%控股北京彤信投资管理中心（有限合伙），而壹彤金诚背后是于雷和耿旭两人。

其中，耿旭担任股东、监事等或曾任职的公司有42家，其中20家已注销，追溯背景几乎均为“壹彤系”。而于雷担任法人、负责人或股东等职务的公司有68家，除一家曾任职的其他房产开发公司，其他几乎均为“壹彤系”地产业务。

根据投资者所提供的另一份项目资料，该项目又被描述为一只私募基金：壹彤财富——财富通一号，管理人：壹彤财富投资基金管理（北京）有限公司，基金投向：专项用于哈尔滨壹彤房地产经纪公司二手房垫资业务流向资金补充。

（图：财富通一号产品介绍）

但经投中网-Proptech查询，壹彤财富投资基金管理（北京）有限公司（“壹彤财富”）名下备案的基金中并没有这一只。

对此，一位壹彤金诚前客户经理张彤解释称，该产品之所以未作为基金进行备案，原因是：据说在2018年，壹彤财富已经失去私募基金管理人牌照，“但还想继续做这块生意。”

张彤告诉投中网-Proptech研习社，无论是在公司宣导，还是在销售过程中，该产品都是按固定收益类在进行沟通，“之前类似产品卖了4、5年了，每期都按期兑付”，他指出，“我相信大部分客户经理都以为是正规的。没人敢去冒这个险，因为大家都是银行过来。”

日前，针对上述私募产品爆雷事件，投中网-PropTech研习社拨通了北京东城区经侦的电话，对方称已介入调查，但具体进展不便透露。而壹彤集团官网电话，均无人接听或显示为空号。

4 钱究竟去了哪里？

那么，钱究竟去了哪里？

对于上述私募产品的资金用途，张彤告诉投中网-Proptech研习社，此前公司和他们解释的资金用途就是二手房业务垫资。

“但如果真是用于垫资，那资金成本还是挺高的，折年化得20%多，再加上手续费，就更高了。问题是现在也可能没用到垫资，有听说可能用于买房、买地、弄传媒，现在查不到资金去向。” 

对此，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师指出，资金成本超过20%以上的，若用于补充二手房垫资业务，将对实际使用资金方造成较高的资金成本，除非利润率非常高，否则很难实现盈利。

根据投资者提供的一份制作于2018年4月的壹彤财富介绍PPT，其集团业务涉及：地产、不动产、矿产资源、传媒、餐饮、金融财富等6个板块。

其中，房地产经纪截止去年4月店面总数217家，日均实收70余万元，哈市占有率达35%；房地产开发上，现自有土地至少两个地块，总计超3万平米；矿山经有相关部门勘测总储量4000余万吨，日均销售矿山原石4000吨左右；2017年出品三部影视作品；餐饮营业面积超3500平米，日均营业额8-8.5万元。

（图：壹彤财富PPT中展示的信息）

根据前客户经理张彤所获消息，私募产品兑付出问题的原因即：壹彤地产经纪业务挪用客户资金，导致资金链断了，“但到底挪用到哪里去了，也没有说法。”

对于上述情况，北京市盈科（西安）律师事务所合伙人张莹指出，从对该产品和销售的描述来看，该产品应当属于理财产品，因其对投资行为直接描述了收益和周期，成立一个企业，做企业的股东是不能够承诺固定投资回报的。设立有限合伙企业进行投资原本是可行的，但根据该公司实际的操作，其行为存在非法吸收公众存款之嫌。

投中网-Proptech研习社查询天眼查发现，壹彤财富投资基金管理（北京）有限公司和哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司，背后都是哈尔滨壹彤投资集团有限公司，分别控股近87.75%%和51%，最终受益人和疑似实控人均为刘曦。

郭韧律师表示，由于本项目没有进行私募基金备案，并没有与相关托管银行按照私募基金的法律法规进行资金监管，因此，资金被挪用的风险较高。若地产经纪公司涉嫌挪用房款，则需要对被挪用的房款承担民事责任或刑事责任，而募集资金的管理人也要对资金被挪用承担违约责任。

5 哈市地产中介乱象由来已久

上述购房者处于高风险交易环境中，其交付给中介壹彤的房款，在缺乏资金监管这个关键环节的情况下，壹彤方面如何使用他们所交付的资金，是否对房款专款专用，都很难确认，极不透明。

但这种市场乱象，在哈尔滨的房地产交易市场，由来已久。

2019年2月，黑龙江住建厅发布的《关于房地产经纪机构涉嫌违规情况的通报》显示，哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司、哈尔滨易房房地产经纪有限公司、哈尔滨世纪振达房地产经济有限责任公司，均涉嫌侵占挪用客户交易资金。

据《华夏时报》报道，近期交易业务投诉显示，包括壹彤房地产在内，仅哈尔滨地区就有近10家房地产中介机构涉嫌挪用交易资金，其中包括壹彤、巨业、易房、春晖、世纪振达、爱之家、百嘉信、华满、一亩、居泽等。 

一位房地产中介业内人士告诉投中网-Proptech研习社，买卖双方可选择直接进行钱款交易，但这样极易产生纠纷，存在风险。

她指出，各地对二手房交易政策不一。若选择资金存管，主要有三种渠道：以北京为例，房款可放在住建部门进行监管，也可选择银行，或一家具备资金存管资质的支付机构。“一般来说，房产中介自身，是没有资质来做资金存管服务的。”

郭韧律师告诉投中网-Proptech研习社，根据上述情况，房产中介已经涉嫌挪用资金，建议购房人应谨慎审查相关托管协议，查看托管协议对资金托管等相关条款约定，若选择第三方进行托管，应谨慎审查相关托管机构的资质。

“可以看出整个事件中购房人的损失最大，资金被困，房屋因未过户，房子也拿不到，购房人应积极与相关刑侦部门沟通，或者通过民事起诉的方式尝试保全中介机构的财产，挽回损失。”

（应受访者要求，文中陈欢、秦华、小龙、李佳佳、张雪、王鑫、张彤等均为化名）