01

经济逐步回暖

新经济企业迎来上市潮

2020年上半年已经过去，中国再次交出亮眼成绩单。

GDP增速扭负为正，二季度中国GDP同比超预期增长3.2%；在国内经济复苏超预期的同时，上半年，外资679.3亿美元“真金白银”“砸向”内地市场。

在消费领域，二季度以来，国民消费“两大件”房地产和汽车销量逐步回暖。

在新经济领域，中国继续领跑全球。以美团、字节跳动为代表的“宅经济”公司在疫情中逆势增长，美团点评市值突破万亿港元，字节跳动日均营收超4亿。

今年以来，京东、网易纷纷完成在港二次上市，科技巨头中芯国际港股回A，寒武纪、国盾量子纷纷登陆科创板，以蚂蚁金服、滴滴出行、贝壳找房为代表的新经济公司启动上市计划。其中，蚂蚁金服的目标估值2000亿美元（约合1.4万亿人民币），有望成为近年来香港市场规模最大的IPO交易之一。

恒大研究院数据显示，从中国独角兽的地域分布来看，北京独角兽共69家、数量占比41.6%、为全国第一，北京拥有字节跳动、滴滴出行、快手、京东数科、比特大陆、贝壳找房、商汤科技、旷视科技、美菜网等独角兽企业。目前北京独角兽企业大多位于“中国硅谷”中关村以及向外辐射外延的上地片区。

经济逐步复苏，全球“防疫”工作的优等生中国俨然成为外资的避风港。

号称“华尔街秃鹫”的橡树资本拿下了第一张外资AMC牌照，顺利落户北京。

在地产大宗交易领域，外资继续加仓中国。黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民公开喊话“黑石会持续重仓中国”。苏世民甚至还放出豪言，“说你对房地产不感兴趣，也就相当于说你对呼吸不感兴趣。”

上半年，北京大宗交易实现成交额约244亿元，其中外资占比接近“半壁江山”。其中，新加坡系外资“火力”十足。上半年大宗交易最大单“花落”新加坡政府投资公司（GIC）。新加坡政府投资公司（GIC）一家机构狂撒近百亿——豪掷80亿收购LG双子座大厦，17亿元收购了位于望京商圈的万科时代中心45%股权。

除了新加坡系资本，欧美系资本也开始疯狂跑步进场大举“扫货”：PE巨头基汇资本首次进入杭州市场，拿下阿里总部旁大楼；摩根士丹利收购上海张江美恩生物科技园；香港汇贯南丰和御沣地产共同收购上海锦都大厦。

不难发现，一二线城市的商办写字楼依然是外资最为青睐的标的。

1年前，北京市政府正式东迁，这标志着通州正在成为新北京的重要一极。在密集的政策利好之下，2019年，通州区GDP突破千亿大关。而在2014年，通州区GDP不过500多亿元。一声令下，通州的GDP年复合增长率超过10%。

惊人的增长背后，是一大批高等学府、三家医院、央企国企、高科技企业陆续进驻通州。

自5年前，通州正式晋升为北京市行政副中心后：中国人民大学、清华大学五道口金融学院等顶尖学府纷纷设立通州新校区；安贞医院、北大人民医院等不少市区内三甲大医院已确定落户通州；特斯联、紫光联盛等高科技企业、工商银行、华夏保险等金融企业已经陆续入驻运河商务区。

放眼未来十年，作为北京的新兴商务区，通州极有可能成为下一个CBD。

押注一个区域，不管是个人通过买房扎根，还是企业通过购置总部落户，买房本质是买一座城市一个区域的“股票”。聪明的投资人早已买好了城市副中心的入场券。

通州运河鸟瞰

02

200亿资金“撒向”通州区

资本持续加码

银企、险资和高科技企业率先闻风而动了。

据投中网统计，截至目前，北京通州区已完成10起大宗物业交易，已对外披露的交易金额超过200亿元，其中有7起交易是写字楼交易。

通州区大宗物业交易列表

（制图：投中网）

这10起交易有什么共同点？

从成交面积来看，建筑面积5万方上下的写字楼最受欢迎。从交易金额来看，通州区近两年频现大额交易，成交总金额主要集中在20-30亿元，成交均价约为5万元/平方米。

通州区大宗物业交易时间分布

（制图：投中网）

从交易时间来看，有7宗写字楼交易发生在2017年及以后。2016年，通州被正式确立为“北京城市副中心”，在此之后通州大宗交易量明显增加。

从交易用途来看，有6笔写字楼交易均是买来自用，这些自用型买家以内资金融机构为主。

从买家类型来看，银行系买家占据绝对主导地位，北京银行、建设银行、工商银行、邮政储蓄银行等银行系买家纷纷前往通州置业，设立通州支行，其中绝大多数还把通州支行升格为二级分行。

除了银行系买家外，保险公司是第二类大单买手，华夏保险和天安财险早在2016-2017年就抢先在通州购置了总部办公大楼。

通过梳理不难发现，国企买家在通州大宗交易中占据主导地位 ，通州公开的大宗交易基本都是银行和险资在交易，暂时还没看到互联网公司、民营企业的身影。

戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵告诉投中网，这一现象未来会得到改善，随着通州大批写字楼竣工入市，开发商也会有销售的压力，通州的大宗交易未来肯定会越来越多。

目前，北京市政府已经东迁，大批金融机构也纷纷进驻通州，北京新中心唯独缺少互联网的血液。

互联网企业成长速度快、产出效率高，能为区域发展带来许多新鲜血液，那么通州区该如何招揽新经济企业？

2019年，海淀区政府为了“招揽”总部早已搬到亦庄的京东，甚至拿出了位于中关村黄金地段的翠宫饭店。

作为下一个CBD，通州副中心招商引资的决心自然不在话下。

03

独角兽一路向东

新经济企业选址青睐独栋

某业内人士告诉投中网，通州区政府并不想把通州变成一个炒楼、炒作的区域。在招商引资时，通州区政府对产业还是有一定要求的。目前来看，通州更适合长线的投资人持有。

那么，通州区政府到底想招揽什么类型的企业？

根据北京此前出台的高精尖产业发展规划，北京未来将以新一代信息技术、人工智能、软件和信息服务产业等十个产业作为未来高精尖产业发展的主要方向，而通州区将重点发展软件和信息服务业、科技服务业两大高精尖产业。

从产业定位来看，软件和信息服务产业是基础性产业，而科技服务业属于产业结构调整。

北京十大高精尖产业战略地位

按照文件规定，原则上每个高精尖产业最多在三个区布局发展，如软件与信息服务业的发展将以海淀区、朝阳区、通州区为主，科技服务业的发展将以海淀区和通州区为主。

北京高精尖产业布局

符合上述条件的独角兽在选址时主要考虑哪些因素？

根据艾媒网发布的 《2020中国独角兽TOP100榜单及标杆企业研究报告》，北京以39家的独角兽数量拔得头筹。其中，海淀区坐拥今日头条、滴滴、快手、商汤科技、比特大陆等15家独角兽，这一数量远超其他城区。

可见，海淀区因集聚了中国最顶尖的一批高校，成为了北京绝大多数高科技企业的发源地。以人才为核心的科技新型企业显然更关注扶持政策，区域人才基础，人才配套服务以及补贴。

AI芯片独角兽地平线政府事务副总裁贾志鹏在接受媒体采访时表示，地平线选址首先看产业环境，人才是第一位，其次希望能离市场近一些。经过多方面考虑，地平线北京总部最后选择了位于顺义区的低密度高端科技产业园，与宝马研发中心做起了“邻居”。

近年来，低密度独栋、高度定制化正逐渐成为企业选址的新风向，选择小独栋写字楼已然成为一种新的企业办公趋势。

低密度定制独栋相较于传统写字楼，具有哪些优势？

独栋意味着私密性高，低密度意味着环境好，而高度定制化意味着可以满足客户个性化需求，如入驻企业能享受楼宇冠名权等。例如，比特大陆北京总部位于奥北科技园的一座独栋三层小楼，快手总部位于上地NEO。

快手总部

从投资的角度，小独栋由于总价低，在市场上往往具有更好的流动性。

比如，今年一季度迁安九江溢价2亿元收购东直门NAGA上院，而广州在今年第一季度亦成交包括保利鱼珠港G2、G3在内的多宗小独栋整购交易。

莱坊报告显示，“在今年新基建政策所带来的发展机遇下，TMT企业预计因自身规模的扩张而有更多的写字楼租赁或购置需求。在不少TMT企业已认识到小独栋写字楼独有价值的大环境下，预计小独栋写字楼在未来将会受到更多企业的热捧及需求。”

在“明确”独角兽们的选址需求和偏好之后，通州区决定对“独角兽”企业开绿灯。

04

新经济企业一路绿灯：

500万元补贴，科研用房连续七年支持

截至目前，通州区还没有一家独角兽企业，但这一局面即将得到改变。

特斯联、紫光联盛等高科技企业、工商银行、天安人寿等金融企业已经入驻运河商务区，这些“第一批吃螃蟹”的企业将吸引产业链上下游企业进入通州。

在人才方面，目前通州区仅有北京工业大学、北京工商大学、北京财贸职业学院、北京物资学院等高等院校，论高校实力，通州区确实远不如海淀和朝阳区。但可喜的是，中国人民大学通州新校区一期计划于2023年建成并投入使用，清华五道口金融学院也将设立通州新校区。

通州区高校分布情况

（制图：投中网）

企业发展离不开政策的支持。为了招揽人才，通州相继推出了“京十条”和“通八条”，对金融机构、总部企业、独角兽企业、上市公司等在内的优质企业，给予入驻奖励、研发投入补贴、高管及专业人士奖励等。

其中，对新设立的持牌金融机构，通州政府最高奖励5000万元，对总部企业，最高奖励1000万元，对独角兽企业，通州也给出了一次性给予最高500万元的奖励。

此外，通州区还将持续七年为重点企业提供经营用房、研发等专项支持，同时解决高管及专业人士的住房、落户、子女入学等问题。

目前来看，独角兽落户通州所享受的政策扶持力度远超其他城区。

一位业内人士表示，和CBD、中关村等成熟商圈相比，目前的通州属于价值洼地。“现在的金融街、CBD已经一房难求，未来五年十年后，通州那边再找楼可能就不好找了，未来通州和成熟区域的价格差距会越来越小，北京各个区域的价格会趋同。”

在中关村、西二旗区域房源稀缺的情况下，宝马研发中心、地平线落户顺义，集创北方落户亦庄，除了金融和险资，哪些互联网独角兽会首批进驻通州，这就要考验独角兽们的眼光了。

新通州的发展将着重打造“一核五区”，而一核便是通州运河商务区，其位于五河交汇处，占地面积17.48平方公里，通州运河核心区未来将建成北京城市副中心的商务中心区。而前文提到的7宗写字楼交易均位于运河商务中心区。

财富港项目鸟瞰图

距离北京市政府在通州的新总部办公大楼只有7000米的地方，有一个低密度生态型独栋总部办公基地的项目——财富港。

财富港项目具有三大显著优势：

第一是区位优势：财富港位踞地处地铁6号线、地铁平谷线(尚未开通)上盖，坐享两处地铁出入口，步行约200米直通地铁，区位交通优越；同时，财富港位于大运河起点，处于通州五河交汇处，坐拥3.5万方生态公园，生态环境宜人。

第二是低密度商务独栋：财富港项目总占地面积约10万方，建筑密度约38%，容积率约0.91%，规划打造13栋定制商务独栋，与会所产品对比，该项目是市面上非常稀缺的低密度纯办公独栋；

第三是高度个性化定制：财富港项目除外立面不能改动外，项目支持内部的所有改动，适用于不同个性、不同产业的客户，入驻企业还可以拥有自己独立的楼宇冠名权。

入手下一个“CBD”的机会，其实已经摆在了你的面前。

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾曾表示，“全球资产配置里面有中国，中国配置少不了北京上海。”

平安不动产基金业务负责人许可也指出，今年金融行业的全面放松，以及允许外资机构进入，对于写字楼市场来说是一个非常积极的信号。

随着一二线城市房地产存量时代的到来，抓住风口可能比判断风口更为重要。

在外资如虎狼之势涌入中国之际，内资机构也该抓住风口了。